Pourquoi 90 % des calculs de rentabilité immobilière sont faux
Tu vois partout sur Internet : « Ce bien fait 8 % de rentabilité brute ! ».
Le problème : la rentabilité brute n’a presque aucun rapport avec la richesse que tu construis. C’est un chiffre marketing — utile pour comparer rapidement deux annonces, inutile pour décider d’acheter.
Dans cet article, je te donne la formule complète, celle que j’utilise sur chacun de mes propres biens. Une fois que tu la maîtrises, tu vois en 5 minutes si une annonce vaut le déplacement — et tu arrêtes de perdre tes week-ends à visiter des biens qui te fabriqueront du déficit.
Les 3 niveaux de rentabilité
Il existe trois rentabilités à connaître. Chacune répond à une question différente.
1. La rentabilité brute (la moins utile)
Formule : (loyer annuel × 12) ÷ prix d'achat × 100
Exemple : un T2 à 150 000 €, loué 750 €/mois.
→ (750 × 12) ÷ 150 000 × 100 = 6 % brut.
À quoi ça sert ? À éliminer 80 % des annonces en 30 secondes. En dessous de 5 % brut en France en 2026, c’est presque toujours un mauvais deal pour du locatif pur.
À quoi ça ne sert pas ? À décider d’acheter.
2. La rentabilité nette (utile, mais incomplète)
Formule : (loyer annuel − charges − taxes − vacance) ÷ prix d'achat × 100
Tu intègres ici :
- Les charges de copropriété non récupérables
- La taxe foncière
- L’assurance PNO + GLI
- Une provision vacance (1 mois/an minimum)
Reprenons l’exemple. T2 à 150 000 €, 750 €/mois :
- Loyer annuel : 9 000 €
- Charges copro non récup : 600 €/an
- Taxe foncière : 850 €/an
- Assurance PNO + GLI : 350 €/an
- Vacance 1 mois : 750 €/an
Net = 9 000 − 600 − 850 − 350 − 750 = 6 450 €/an
Rentabilité nette = 6 450 ÷ 150 000 × 100 = 4,3 %.
On vient de passer de 6 % brut à 4,3 % net. Cette ligne te raconte une vérité : tu dois te poser la question si ce bien vaut vraiment le coup avant d’aller plus loin.
3. La rentabilité nette-nette (la seule qui compte)
Formule : (loyer annuel − charges − taxes − vacance − impôts − frais financiers) ÷ (prix d'achat + frais notaire + travaux) × 100
C’est la vraie rentabilité après tout. Tu prends en compte :
- Le coût d’acquisition complet (prix + notaire 7-8 % + travaux)
- Tous les frais courants (vus en 2)
- L’impôt sur les revenus locatifs (selon ton régime fiscal)
- Le coût des intérêts d’emprunt (si financé à crédit)
Reprenons. T2 à 150 000 €, financé à 100 % à 4 %, sur 20 ans :
- Coût d’acquisition complet : 150 000 + 11 000 (notaire) + 5 000 (travaux légers) = 166 000 €
- Loyer net annuel (vu en 2) : 6 450 €
- Intérêts d’emprunt année 1 : ≈ 6 600 €
- Impôt sur revenus fonciers (TMI 30 %, régime micro) : ≈ 1 350 €
Loyer après tout : 6 450 − 6 600 − 1 350 = −1 500 €/an (soit −125 €/mois)
→ Tu mettrais 125 € de ta poche chaque mois pour rembourser un crédit dont le bien produit moins que le coût de portage.
Diagnostic immédiat : ce bien, dans cette configuration fiscale, est un mauvais deal. Tu as acheté un actif qui te coûte du cash sans construire suffisamment de patrimoine pour compenser.
Le seul chiffre qui compte vraiment : le cashflow net mensuel
Au-delà des trois rentabilités, voici la formule que j’utilise réellement :
Cashflow net mensuel =
( Loyers annuels
− Mensualités crédit (capital + intérêts)
− Charges de copro non récupérables
− Taxe foncière
− Assurance PNO + GLI
− Provisions travaux (1-3 % du prix d'achat / an)
− Frais de gestion locative (si déléguée, 6-9 %)
− Vacance estimée (1 mois / an = 8.3 %)
− Impôts sur les revenus locatifs )
÷ 12Si le résultat est positif, tu es un investisseur — tu encaisses du cash chaque mois ET tu construis du patrimoine via le remboursement du capital.
Si le résultat est négatif, tu finances ton banquier. Tu construis quand même un peu de patrimoine, mais tu paies de ta poche pour le faire.
Mon plancher personnel : +100 €/mois de cashflow net minimum. Pas par dogme — par expérience. C’est le seuil où ton patrimoine se construit sans toucher à ton train de vie. Tu peux poser le tien à 0, à +50, à +200. L’important : avoir un plancher.
Exemple concret : 3 biens, 3 verdicts
Bien A — T2 à Reims, 110 000 €, loué 700 €/mois.
- Acquisition : 110 000 + 8 250 + 3 000 = 121 250 €
- Crédit 100 % à 4 %, 20 ans : 735 €/mois
- Charges + reste : 250 €/mois
- Cashflow net : +35 €/mois → bien moyen, mais cumule levier crédit + amortissement.
Bien B — Studio à Paris, 220 000 €, loué 850 €/mois.
- Acquisition : 236 500 €
- Crédit 100 % à 4 %, 25 ans : 1 250 €/mois
- Cashflow net : −400 €/mois → financeur de banquier. Sur 25 ans = 120 000 € sortis de ta poche.
Bien C — T3 au Mans, 95 000 €, loué 720 €/mois.
- Acquisition : 110 100 €
- Crédit 670 €/mois
- Cashflow net : +130 €/mois → excellent deal.
Conclusion : à investissement initial comparable, le bien C génère 530 €/mois de différence vs le bien B. Sur 20 ans : 127 200 € de différence cumulée.
FAQ — Calcul de rentabilité immobilière
Quelle rentabilité brute viser pour un bien locatif en 2026 ?
Minimum 6 % brut en province / villes moyennes. 7-9 % si tu cherches du cashflow positif post-fiscalité.
Brute, nette, nette-nette : la différence ?
Brute = loyers ÷ prix. Nette = (loyers − charges) ÷ prix. Nette-nette = (loyers − charges − impôts) ÷ (prix + frais + travaux). Seule la nette-nette est utile pour décider.
Cashflow positif ou plus-value latente ?
Pour la liberté financière (rentes mensuelles), vise le cashflow net positif. Pour la valorisation long terme, tu peux te permettre du cashflow neutre sur des zones tendues.
LMNP, micro-foncier, SCI : quel régime change le plus la rentabilité ?
Pour TMI 30 %+, le LMNP réel divise quasi par 2 la fiscalité par rapport au micro-foncier. Détails dans LMNP ou SCI à l’IS : quel statut choisir en 2026 ?.
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Auteur : Adrien Hardy — investisseur immobilier depuis 2017.
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